中国房地产法律专家网 > 房屋纠纷 > 房屋买卖

借名买房中借名人有权处分房屋

信息来源:中国房地产律师网  文章编辑:hepan  发布时间:2016-12-20 09:40:37  

借名购房合同又称隐名购房合同,是指当事人为了购买政策性保障住房或规避限购政策,双方约定,一方(借名人)经他人(出名人)的同意,将其出资购买的房屋登记于他人名下在借名购房情形。

一、借名购房合同的法律性质及其有效性

1、在借名购房中,涉及双重法律关系

一为内部关系,即借名人和出名人之间的借名购房合同关系;

二为外部关系,即借名人或出名人将房屋出卖给第三人,形成其和第三人的买卖合同关系。

2、先探讨借名购房的内部法律关系,即借名购房合同的法律性质及其效力

我国合同法并未将借名购房合同作为典型合同予以规定,故其为非典型合同,即无名合同。借名购房合同侧重于借名人和出名人之间的信赖关系,借名人将自己出资购房经他人允诺而登记他人名下,其法律性质与委托合同相似,故可类推适用委托合同的相关规定。

3、判断借名购房合同是否有效

关键问题在于其是否违反法律禁止性规定。禁止性规定可分为效力型禁止性规定和管理型禁止性规定,两者区分标准在于是否违反了公共利益。前者因违反公共利益无效,后者与公共利益无涉,应为有效。对此,应根据当事人订立借名购房合同的目的而区分判断:如果当事人订立借名购房合同的目的在于购买政策性保障住房,则其因违反公共利益而无效;倘若其目的在于规避限购政策或信贷政策,因其未违反公共利益,应为有效。

二、出名人是否有权处分登记其名下的房屋

司法实践中,存在三种不同观点:

一为有权处分说。

该说认为,为强化不动产登记的公示力,形式上权利人处分该不动产,即使违背借名登记合同之约定,仍属有权处分,无需再考虑受让人是善意还是恶意。另外,借名人既然选择将自己购买房屋登记于其他人名义,故应承担房屋被无权处分的风险。

二为无权处分说。

该说认为,登记名义人虽为形式上所有权,但真正所有权人仍属借名人,故登记名义人处分不动产,构成无权处分。买受人能否取得不动产所有权,应视其是否知道借名登记关系,如知情,则无善意取得适用之余地;反之,则适用善意取得,买受人取得不动产所有权。

三为折中说。

该说认为,实际登记人出卖该不动产虽属有权处分,但在买受人恶意之情形,则按照无权处分处理。

三、借名人是否有权处分房屋

如前所述,借名人为真正的所有权人,其有权处分登记于出名人名下的房屋。借名人可通过举证其为真正权利人,而请求出名人将房屋移转登记给借名人。

认定真正权利人的依据主要有:房屋产权证书保管情况、房屋购房款及相关税费的支付凭证、长期控制和占有房屋的事实等。在借名人将房屋出卖给第三人的情形,借名人既可请求出名人将房屋过户自己名下,继而再登记第三人名下,也可以让出名人直接转移登记给第三人。


注:本文转载目的在于传递更多信息,并不代表本网赞同其观点和对其真实性负责。如有侵权行为,请联系我们,我们会及时删除。
热门文章
最新发布