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房地产开发公司以未还清购房款项为由拒绝办理房产证

信息来源:中国房地产律师网  文章编辑:宏丽  发布时间:2017-02-17 09:48:40  

一、基本案情

陈某李某原系夫妻关系。2001年3月12日,李某A公司签订了一份《商品房买卖合同》,约定由李某购买A公司出售位于朝阳区的的一套房屋。该合同第十五条约定:“出卖人应当在商品房交付使用后720日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”上述合同签订后,2007年4月17日,陈某李某协议离婚。2008年,因李某未按时向购房的贷款银行偿还贷款,银行从作为保证人的A公司账户中划取了李某的剩余贷款、利息等款项,李某至今未偿还A公司上述款项。2014年,陈某李某诉至法院,要求确认上述房屋归陈某所有,该案件经法院调解,双方达成调解协议,约定:位于朝阳区的上述房屋相关权利义务归陈某所有。后陈某向法院起诉:要求A公司办理上述房屋房产证。

A公司辩称:首先,该房屋是陈某的前夫李某与我公司签订的买卖合同。诉争房屋的剩余贷款尚未还清,故银行从我公司的账户中划取了剩余未偿还的贷款,而李某至今未向我公司偿还该款项,因此,导致房屋产权证至今未能办理完毕。其次,我公司没有与陈某形成任何约定,陈某的主体资格是不适格的。

法院认为:就讼争房屋与A公司形成房屋买卖合同关系的当事人系李某陈某本人并非该合同的当事人,虽李某陈某2014年就房屋权属产生的诉讼中达成调解协议,确定该房屋的相关权利归陈某所有,在没有A公司参与调解的情况下,该约定仅适用于陈某李某之间,对A公司并无法律效力。陈某依据李某A公司签订的《商品房买卖合同》以及民事调解书向A公司提起的诉讼请求,没有事实和法律依据,法院不予支持。故法院驳回了陈某的全部诉讼请求。

二、律师观点

《合同法》第67条规定:当事人互负债务,有先后履行顺序,先履行一方未履行的,后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的,后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。第84条规定:债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的,应当经债权人同意。

本案中,A公司系与李某签订《商品房买卖合同》,由李某购买涉案房屋,在合同履行过程中,因李某未按时向购房的贷款银行偿还贷款,银行从作为保证人的A公司账户中划取了李某的剩余贷款、利息等款项。在李某给付A公司上述款项之前,A公司有权拒绝为李某办理涉案房屋的所有权证。陈某虽与李某签订调解协议确认涉案房屋归陈某所有,但该协议未经A公司同意,故该约定仅对陈某李某有约束力,对A公司并无法律效力。且A公司李某的抗辩权亦可及于陈某。故陈某仅依《商品房买卖合同》以及民事调解书要求A公司就涉案房屋申请登记备案、办理所有权登记手续以及办理房产证的请求,于法无据,因此,法院做出的判决是合法的、恰当的。

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